培育和发展住房租赁市场,建立“购租并举”“先租后买江苏棋牌游戏”的住房消费模式,被认为是建立楼市长效机制最重要的内容。其中,发展规模化、专业化的机构租赁,又被认为是培育和发展租赁市场的抓手,近期管理层在多个不同场合也强调这一点。

  的确,私人之间的散租占到租赁市场90%的份额,长期经营的机构租赁成长不足,这是市场乱象频发的重要原因。

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  比如租赁房屋内设施质量差,房东随意涨租,甚至赶走承租人,这都跟住房供应呈现“一头热、一头冷”的局面高度相关。租赁市场无法分流需求,住房销售市场过分拥挤,房价上涨、投机炒作频繁也就很难避免。

  国际上,政府公租、地产企业、金融机构、非营利组织等机构规模化租赁的房源通常占市场份额30%以上。2011年,德国1860万套租赁房中,政府公租房(450万套)占24%,超过私人机构房源(410万套)的数量;2013年,美国3200万套私人租赁房中,机构租赁占28.4%。笔者曾经参观过德国的机构租赁(包括在线租赁平台上的房屋),屋内设施、物业管理、租金制定等都非常规范。

  目前,我国40%的城市居民长期租房,大城市“先租后买”比例在70%以上。未来,随着新市民成为住房消费主体,大城市房价居高不下,租赁需求还会进一步放大。但是,租赁市场自诞生起,基本上处于野蛮生长。基于土地出让金、固定资产投资和税费考量,地方政府对楼市的管理基本上集中在新房市场。这也就不难理解:为何像北京这样的城市,近50%的租客表示曾遇到过“不良中介”;为何75%的租赁需求为50平方米以下小户型,但70%的租赁房源为大户型。

  当前,各大城市10%的房源为机构租赁,其中政府公租房占比2%-3%,机关国企面向本单位职工的租赁占比5%-6%,其余就是近年来兴起的长租公寓。因此,从培育租赁市场的角度看,必须要发展和壮大以长期租赁经营为主业的企业,从而发挥稳定租赁市场“压舱石”的作用。

  近期,笔者在调研时发现,很多城市都在探索研究如何培育一批专业化的租赁机构,比如开发商拿地要求“只租不售”或配建一定比例,再比如吸引社会资江苏麻将下载本改造存量物业,或鼓励长租公寓等。

  笔者认为,从规范市场、稳定租金、适应租赁需求的角度看,发展规模化的机构租赁无疑具有极强的带动效应。但是,目前各地在操作层面,多数以如何找到或形成不同类型的租赁机构为目标取向。事实上,目前大城市散租市场的租金回报率仅在2%左右,如果考虑到税收(散租市场基本不缴税)、60-70年的投资回收期,除了政江苏棋牌游戏府公租外,市场化的机构愿意涉入的很少。

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